Que faire en cas de revente.

L’article 284 du code général des impôts impose le maintien des conditions d’octroi du taux réduit de TVA (en particulier affectation du logement à l’habitation principale) pendant 15 ans, sous peine de devoir reverser le complément de TVA (différence entre taux normal et taux réduit).

La date de départ de cette obligation est :

- pour les livraisons à soi-même, l’achèvement de l’immeuble ou la délivrance du récépissé de la déclaration attestant l’achèvement des travaux,

 pour les mutations, la date de l’acte.

La loi du 25 mars 2009 prévoit un mécanisme d’atténuation de cette sanction pour les opérations financées en Pass foncier : le complément d’impôt dû est diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

Par usage de résidence principale, il convient d’entendre un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par l’acquéreur et l’ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement et qui constitue leur résidence habituelle et effective.

En cas de Pass foncier avec bail à construction, cette règle fiscale ne s’applique pas dans le cas de mise en œuvre de la garantie de rachat ou la garantie de relogement ou lorsque, en cas de cession, le nouvel acquéreur respecte les conditions de revenus, de primo-accession et de résidence principale du Pass foncier.

Concernant le prêt Pass foncier, il convient d’attendre l’instruction fiscale à venir pour savoir si l’administration va également prendre en compte ces exceptions.

5. Sécurisation

Le collecteur 1% logement ou tout autre structure avec laquelle il aura contractualisé à cet effet, apporte aux ménages bénéficiaires d’un Pass Foncier une garantie de rachat de leur logement ainsi qu’une garantie de relogement.

Dans le cadre d’un Pass foncier avec un bail à construction, les clauses de sécurisation figurent dans le bail à construction. Ces garanties ne s’appliquent pas après le rachat du terrain pendant la phase de remboursement des prêts ayant servi à son acquisition et pendant la phase de prorogation du bail à construction.

Dans le cadre d’un Pass foncier avec prêt à remboursement différé, les clauses de sécurisation figurent dans le contrat de prêt Pass foncier.

Ces garanties sont apportées pour la durée initiale du bail à construction ou pour la durée du différé d’amortissement du Prêt pass foncier.

La mise en œuvre de l’une ou l’autre de ces garanties ne peut être sollicitée par le ménage ayant bénéficié du Pass foncier qu’aux conditions suivantes :
le logement doit toujours être occupé à titre de résidence principale,
un accident de la vie (décès, chômage de plus d’un an ou invalidité) survient pendant la durée initiale du bail à construction ou pendant la période de différé du prêt. Ces faits générateurs des garanties doivent concerner l’accédant à l’exception du décès qui peut, outre l’accédant, concerner le cas échéant le conjoint, le concubin ou le partenaire pacsé de l’accédant ou un descendant direct occupant le logement avec l’accédant,
le taux d’effort (pourcentage des charges de remboursement et charges immobilières par rapport aux ressources) est supérieur ou égal à 40%,
le demandeur doit être de bonne foi.

En cas de décès de l’accédant, le bénéfice des garanties est ouvert à son conjoint, partenaire pacsé, concubin ou à défaut à ses descendants directs dès lors qu’ils occupaient le logement avec lui.

La garantie de rachat

Comme pour la sécurisation Hlm, la garantie de rachat engage le collecteur 1% logement ou la structure avec laquelle il a contractualisé à cet effet, à racheter le bien à hauteur de 80% du montant total d’opération (au sens de la réglementation du Prêt à 0%).

Ce prix de rachat est diminué de 1.5% au plus par an à compter de la sixième année. En outre une minoration pour frais de réparations rendues nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas de l’usage normal du logement ou de la vétusté peut être pratiquée.

La garantie de relogement

Cette garantie est réservée aux accédants dont les ressources ne dépassent pas les plafonds de ressources PLUS.

En cas de décès de l’accédant les conditions de ressources doivent être respectées par le bénéficiaire de la garantie : conjoint, partenaire pacsé ou concubin, ou, en l’absence de conjoint, de partenaire pacsé ou de concubin par les descendants directs occupant le logement.

Cette garantie consiste pour le collecteur 1% logement à proposer à l’accédant trois offres de relogement correspondant à ses besoins et possibilités dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu des garanties. Le demandeur dispose d’un délai d’un mois à compter de chacune des offres pour l’accepter. S’il n’en accepte aucune, la garantie de relogement cesse de s’appliquer.

La mise en jeu des garanties est demandée par lettre recommandée avec accusé de réception et doit intervenir dans le délai d’un an suivant le fait générateur.

Dans le cas où l’accédant bénéficie d’un prêt Sécuri Pass du 1% Logement pour alléger temporairement ses charges de logement, le délai d’un an est suspendu pour la durée pendant laquelle ce prêt est versé à l’accédant. Il reprend pour la durée restante à compter de la fin de la période de versement du prêt Sécuri Pass.

La sécurisation Hlm

La sécurisation apportée par le collecteur 1% logement ou par une structure qu’il aura préalablement désigné s’ajoute à celle inscrite par la coopérative d’Hlm dans ses contrats de vente) . Cette coexistence est rendue nécessaire par l’application des dispositions fiscales auxquelles sont soumises les coopératives d’Hlm.

Ces deux sécurisations n’étant pas identiques, il conviendra d’apporter toute l’information nécessaire aux accédants.