La loi relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives comprend des mesures éparses touchant au logement qui concernent la copropriété, la promesse de vente, la vente de logements sociaux, l’urbanisme et le meublé de tourisme.

Ces mesures sont d’application immédiate, à l’exception de celles concernant la copropriété qui entreront en vigueur deux mois à compter de la publication d’un décret (à paraître).

Sécurisation des emprunts contractés par le syndicat des copropriétaires (art. 103/ loi du 10.7.65 : art 26-4 à 26-8 et 33)

La loi du 12.7.10 portant engagement national pour l’environnement dite « Grenelle II » a rendu obligatoire la réalisation d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique dans les immeubles en copropriété. Par ailleurs, la loi de finances rectificative pour 2009 a étendu l’Eco-prêt à taux zéro aux syndicats de copropriétaires. Dans la mesure où des travaux d’importance sur les parties communes et des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives sont et seront de plus en plus souvent réalisés, une modification législative était nécessaire pour rendre ces mesures effectives.

De manière générale, en vue de la conservation de l’immeuble et de l’entretien des parties communes, le syndicat des copropriétaires est fréquemment tenu de procéder à des travaux dont l’ampleur nécessite parfois le recours à l’emprunt.

Jusqu’à maintenant un syndicat de copropriétaires ne pouvait pas juridiquement contracter un emprunt.

En créant cinq articles, la loi comble donc un vide juridique et permet à tout syndicat de copropriété de conclure un emprunt juridiquement sécurisé pour le financement des travaux sur les parties communes ou d’acquisitions régulièrement votés.

La loi ajoute également une condition dans le cas où un copropriétaire opposant sollicite un étalement de paiement de travaux d’amélioration (art. 33).

Ces nouvelles dispositions doivent être précisées par un décret (à paraître) et entreront en vigueur dans un délai de deux mois suivant sa publication.

Majorité requise pour la souscription d’un emprunt par le syndicat (art. 26-4- al 1 et 2)

Principe : unanimité en cas de travaux concernant les parties communes ou travaux d’intérêt collectif sur parties privatives et actes d’acquisition : l’assemblée générale peut décider à l’unanimité des voix des copropriétaires la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement, soit de travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, sous réserve d’un vote régulier en assemblée générale.

Exception : vote à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux

Préfinancement de subventions publiques : lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés, l’assemblée générale peut également voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.

Emprunt au bénéfice de certains copropriétaires : lorsque seuls certains copropriétaires souhaitent recourir à l’emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, la majorité requise pour décider de sa souscription est celle requise pour le vote des travaux ou des acquisitions financés par l’emprunt.

En pratique, dans ces deux cas, la majorité variera selon qu’il s’agit d’acquisitions ou de travaux, et selon la nature des travaux à financer par l’emprunt. Par exemple, les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, la pose dans les parties communes de canalisations ou de gaines, l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble doivent être votés à la majorité simple des voix de tous les copropriétaires (loi 10.7.65 : art. 25). En revanche, les actes d’acquisition immobilière sont pris à la majorité renforcée des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix (loi 10.7.65 : art. 26).

Participation optionnelle des copropriétaires à l’emprunt (art. 26-4-al 3 et 4)

Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. 

À peine de forclusion, cette notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Signature de l’offre de prêt par le syndic à l’expiration d’un délai de deux mois (art. 26-5)

Le contrat de prêt conclu doit être conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du délai des recours des copropriétaires, soit deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 42- al.2).

Plafonnement du montant emprunté par le syndicat (art. 26-6- al. 1)

Le montant de l’emprunt ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer. Il est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

Contribution des copropriétaires (art. 26-6- al. 2)

Les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer :

à son remboursement au syndicat, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses,

au paiement au syndicat, des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie pour la répartition des accessoires.

A noter : la grille de répartition générale doit obligatoirement être mentionnée au règlement de copropriété. En l’état actuel des textes, il n’en est rien pour la grille spécifique.

Cautionnement de l’emprunt contracté (art. 26-7)

Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire ; celui-ci interviendra en cas de défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires.

Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier (notamment Banque de France, Caisse des Dépôts et Consignation ou Trésor public).

En cas de mise en œuvre, la caution pourra se retourner contre le copropriétaire débiteur et bénéficiera d’un privilège spécial pour recouvrer les sommes dues (code civil : art. 2374).

En cas de mutation : exigibilité de la part d’emprunt du copropriétaire (art. 26-8)

Lors de la vente du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l’emprunt, ainsi que du paiement des accessoires, deviennent immédiatement exigibles. 

Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords.

Etalement de paiement en cas de travaux d’amélioration (art. 33)

Lorsque des travaux d’amélioration sont votés, les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à cette décision, ont la possibilité d’étaler le paiement des travaux.

Dans ce cas, la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes et des indemnités incombant aux copropriétaires peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part.

Le recours à cette faculté est désormais conditionnée au respect d’une formalité : le copropriétaire doit notifier sa décision au syndic dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale ayant décidé les travaux,