Nouvelles mesures pour l’accession à la propriété.
Il existe actuellement douze mesures d’aides directes ou indirectes pour soutenir l’accession à la propriété, dont les cinq principales sont les suivantes :

– le PTZ,

– l’épargne logement,

– le Pass-foncier,

– le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier,

– les aides personnelles au logement Accession.

Selon le Gouvernement, ces dispositifs remplissent de moins en moins leur rôle de solvabilisation des ménages.

b) Un taux de propriétaires qui progresse trop lentement

En 2005, on comptait 57 % de propriétaires. Jusqu’en 2007, le nombre de primo-accédants a progressé mais pas assez au regard de la démographie pour faire rapidement progresser le taux de propriétaires. Il n’a augmenté que de 1,2 point entre 2002 et 2006 : à ce rythme, il faudrait 40 ans pour rejoindre la moyenne européenne.

Depuis 2007, le renforcement des dispositifs (déductibilité des intérêts d’emprunt, doublement du PTZ, …) a permis de maintenir un cap positif et de porter le taux de propriétaires à 58 % en 2009, ce qui reste insuffisant. Le Gouvernement considère donc que les dispositifs existants peinent à accélérer la dynamique d’accession à la propriété.

c) La répartition géographique de la propriété reste trop inégale

La France rurale est déjà largement une France de propriétaires : en 2006, 22 départements présentaient déjà un taux de propriétaires supérieur à 65 %, et 58 départements un taux supérieur à 60 %. Les aides actuelles à l’accession entretiennent ce déséquilibre entre zones tendues et détendues. En zone C, on obtient par exemple un taux de propriétaires de près de 70 %, majoritairement en maisons individuelles. Les dispositifs actuels ont privilégié la construction de logements neufs en zone C entraînant ainsi deux dérives : des centres bourgs dévitalisés, un étalement urbain contraire au développement durable des territoires.

d) Des dispositifs qui ne prennent pas suffisamment en compte la spécificité des territoires

Le Gouvernement considère que les outils actuels ne prennent pas en compte les déséquilibres territoriaux. Il rappelle à cet égard que le différentiel du montant du prêt est de 30 % entre la zone A et la zone C alors que l’écart de prix peut atteindre 300 % dans certaines zones tendues.

Le zonage du PTZ

Issu de l’arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone, le zonage ABC (zonage de l’investissement locatif) est notamment utilisé pour les barèmes applicables aux aides relatives à l’investissement locatif, l’accession à la propriété, ainsi qu’au PLI. Le zonage retenu est le suivant :

Zone A : agglomération de Paris ; Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) ; Genevois français.

Zone B - Zone B : Certaines agglomérations grandes ou chères (Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Étienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon), villes-centres de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris, certaines communes chères, îles, départements et territoires d’Outre-Mer, pourtour de la Côte d’Azur.

Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres communes chères situées en zones littorales ou frontalières, pourtour de l’Île-de-France et de la zone B1 en PACA, agglomérations des autres villes classées en zone B1.

Zone C : reste du territoire

2. Les objectifs poursuivis par le Gouvernement dans le cadre de la réforme

a) Une réforme « sur mesure » qui s’adapte à la réalité des marchés du logement

Le Gouvernement vise à mettre en place des outils qui prennent mieux en compte les différences entre certaines régions où le prix au mètre carré ne dépasse pas 1 500 euros, et les métropoles où il dépasse 4 000 euros.

b) Une réforme pragmatique pour tendre vers la moyenne européenne

Entre les 58 % de propriétaires en France et les 83 % en Espagne, le Gouvernement estime qu’il y a une marge de progrès qui se situe dans la moyenne européenne, autour de 70 %. D’autres pays européens notamment le Royaume Uni ont déjà mené une réforme ambitieuse en 2003 qui a permis d’augmenter de 10 % le nombre de primo-accédants.

c) La volonté de maîtriser les dépenses publiques et d’assurer l’efficacité économique

Selon le Gouvernement, il s’agit de rendre plus de Français propriétaires tout en accroissant l’efficacité de la dépense publique. Le logement, comme l’ensemble des champs d’activité ministériels, participe en effet à l’effort de réduction des dépenses publiques.

d) Une réforme visant à favoriser les parcours résidentiels et la redynamisation de l’espace urbain

La réforme retient trois dispositifs existants tout en les modifiant. Chaque dispositif correspond à une étape de l’accession.

La première étape consiste à inciter à la préparation. L’outil utilisé est le plan épargne logement (PEL) qui encourage la démarche d’épargne, préalable nécessaire à l’accession à la propriété.

La deuxième étape consiste à favoriser l’acte d’achat, grâce au prêt à taux zéro, rebaptisé « PTZ + ». Un nouveau dispositif est créé sur la base du Pass-Foncier, du PTZ, et du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Selon le Gouvernement, « cette mutualisation financière permettra d’optimiser et de proposer des montants de prêts très largement supérieurs aux montants actuels. »

La dernière étape consiste à sécuriser la solvabilité des ménages : les aides personnelles au Logement (APL Accession) sont maintenues pour sécuriser les familles face aux accidents de la vie.

Le Gouvernement souhaite également :

– encourager l’acquisition de logements à basse consommation (BBC) et inciter à l’amélioration des performances énergétiques des logements anciens. La quotité du prêt sera réduite si, pour les logements neufs, ils ne sont pas BBC et pour les logements anciens, s’ils appartiennent à une catégorie énergétique E, F ou G ;

– cibler son action sur les zones de tensions du marché, en incitant à l’acquisition en zone A dans le neuf, dans des territoires où le déficit de logements est important. Il s’agit aussi d’opérer un « rééquilibrage » au profit de l’acquisition de logements anciens en zone C, pour revitaliser les centres bourgs.

– mettre en place un dispositif universel, accessible aux classes moyennes (par exemple les familles dont les revenus sont compris entre 2 et 4 fois le SMIC qui sont insuffisamment aidées par les dispositifs actuels). Il prévoit ainsi l’arrivée de 15 000 primo-accédants supplémentaires soit une augmentation de 4 % par an, concentrés sur le neuf en zone tendue.

Le coût du nouveau dispositif est évalué à 2,6 milliards d’euros de dépenses fiscales, contre 1,2 milliard d’euros pour le PTZ actuel. L’économie réalisée (du fait de la suppression des autres dispositifs, tels le Pass Foncier et le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt) serait en 2018, de 200 millions d’euros, par rapport à 2010.

Le nouveau dispositif est présenté comme ayant une plus faible sensibilité à l’évolution des taux d’intérêt puisque si les taux d’intérêt augmentaient, le coût fiscal du PTZ renforcé augmenterait deux fois moins que celui du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt (de 13 % au lieu de 25 %).

Source assemblée nationale