Imposition des plus-values immobilières : les changements au 1er septembre 2013

Une instruction du ministère de l’économie et des finances précise les modalités de la réforme de l’imposition des plus-values immobilières qui sera intégrée au projet de loi de finances pour 2014.

Ces nouvelles mesures sont applicables dès le 1er septembre 2013. Elles concernent les ventes réalisées à compter du 1er septembre 2013, à l’exclusion de celles des terrains à bâtir.

À compter de cette date, les ventes de biens immobiliers bénéficient d’une exonération totale de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu, au bout de 22 ans seulement au lieu de 30 ans actuellement.

L’exonération au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) va intervenir de manière progressive chaque année et sera totale (comme auparavant) au bout de 30 ans.

Le 18 juillet 2013, le ministre chargé du budget a présenté une réforme de l’imposition des plus-values immobilières, qui sera intégrée au projet de loi de finances pour 2014.

Une instruction ministérielle du 9 août 2013 précise les modalités d’application de cette réforme.

De plus, pour les ventes réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de ces ventes.

 La vente de la résidence principale reste quant à elle totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

Vous êtes soumis au régime d’imposition des plus-values immobilières si vous réalisez des plus-values dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé.

Opérations concernées

La fiscalité des plus-values immobilières s’applique aux cessions à titre onéreux suivantes :

vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain),

vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple),

vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI),

échange de biens, partage ou apport en société.

 

Détermination de la plus-value imposable

Calcul de la plus-value

Pour déterminer la plus-value, vous devez calculer la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.

 

Abattement pour une vente réalisée entre le 1er février 2012 et le 31 août 2013

 

La plus-value réalisée est réduite d’un abattement pour chaque année de détention établi selon un taux progressif.

 

Durée de détention /Taux d’abattement applicable chaque année de détention

Moins de 6 ans = 0 %

 

De la 6ème à la 17ème année = 2 %

 

De la 18ème à la 24ème année = 4 %

 

Au delà de la 24ème année = 8 %

 

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée au bout de 30 ans de détention du bien cédé.

Abattement pour une vente réalisée à partir du 1er septembre 2013

 

Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l’ assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

 

Durée de détention

 

Taux d’abattement applicable chaque année de détention/Assiette pour l’impôt sur le revenu

 

Taux d’abattement applicable chaque année de détention/Assiette pour les prélèvements sociaux

 

Moins de 6 ans 0 % 0 %

 

De la 6ème à la 21ème année 6 % 1,65 %

 

22ème année révolue 4 % 1,60 %

 

Au delà de la 22ème année 9 %

 

 

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,

au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

 

Attention : concernant la vente de terrains à bâtir à partir du 1er septembre 2013, l’abattement applicable reste celui en vigueur pour les cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013.

Abattement exceptionnel - vente réalisée entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014

Un abattement exceptionnel de 25 % s’applique aux plus-values réalisées dans les conditions suivantes :

la vente doit être effectuée du 1er septembre 2013 au 31 août 2014,

la vente ne doit pas être faite aux profit de la personne avec qui vous vivez en couple, d’un ascendant ou d’un descendant ,

la vente ne doit pas concerner des terrains à bâtir.

L’abattement s’applique après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

Absence de prise en compte des moins-values

Si vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire une perte, vous ne pouvez ni la déduire de votre revenu global, ni d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien (sauf exceptions).

 

Fiscalité

Taux de l’impôt sur le revenu

La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %.

Elle est en principe taxée à la date de l’acte notarié constatant la vente.

 

Taxe pour les plus-values élevées

À partir de 2013, vous êtes soumis à une taxe supplémentaire si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Le taux de la taxe s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Un tableau, disponible sur le formulaire cerfa n°12359*11 (page 7), vous permet de calculer le montant de la taxe (en pratique, c’est le notaire qui le calcule).

La taxe ne concerne pas les ventes suivantes :

les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values,

les ventes portant sur les terrains à bâtir,

les ventes signées en 2013 pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 7 décembre 2012.

 

Prélèvements sociaux

La plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.

 

Exonérations

Les principales exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières, accordées sous conditions, sont liées à la nature du bien cédé et à la qualité du vendeur.

 

Exonérations liées à la nature du bien

Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)

Première vente d’un logement autre que la résidence principale

 

Vente d’un droit de surélévation

Bien exproprié

Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €

Bien détenu depuis plus de 30 ans

Exonérations liées à la qualité du vendeur

Personne titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité

Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés

Personne non résidente en France

Déclaration et paiement

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente

effectue les démarches auprès de l’administration fiscale,

calcule la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer,

établit la déclaration (formulaire n°2048-IMM cerfa n°12359*11)

et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

 

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus :

le montant de la plus-value déclarée par le notaire,

si nécessaire, la plus-value exonérée en cas de 1ère cession d’un logement autre que votre résidence principale.