Le projet de loi Pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, présenté par Cécile Duflot le 26 juin dernier, est examiné toute la semaine à l’Assemblée nationale. C’est l’acte 2 de la politique du logement du Gouvernement.

Notre volonté est claire : réguler le marché, protéger les citoyens et innover pour mieux construire, a déclaré Cécile Duflot

La loi Alur est une loi ambitieuse et adaptée à notre époque et à la crise que nous traversons. Elle doit permettre d’activer tous les leviers pour lutter enfin efficacement contre la crise du logement, marquée depuis de nombreuses années par la flambée des prix, une pénurie de logements et une baisse du pouvoir d’achat des ménages.

 

Extrait du compte rendu du Conseil des ministres du 26/06/13

La ministre de l’égalité des territoires et du logement a présenté un projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

 

Ce projet de loi vise à combattre la crise du logement, marquée depuis de nombreuses années par une forte augmentation des prix, une pénurie de logements et une baisse du pouvoir d’achat des ménages.

 

Il entend agir selon trois axes complémentaires en étant porteur d’une démarche de régulation, d’une logique de protection et d’une dynamique d’innovation et de confiance envers les acteurs de la construction.

 

1/ La régulation : le projet de loi marque une rupture avec l’idée selon laquelle le secteur du logement et de l’immobilier serait un marché comme un autre et que sa dérégulation faciliterait son fonctionnement.

 

Il modifie en premier lieu l’équilibre de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs en introduisant un mécanisme d’encadrement des loyers, principalement dans les agglomérations où existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et où les loyers ont connu la progression la plus forte au cours des dernières années.

 

Il introduit ensuite une meilleure régulation des professions de l’immobilier, qu’il s’agisse des agents immobiliers, dont les frais seront plus transparents et plus ciblés sur les prestations fournies, ou des syndics, dont l’activité sera mieux encadrée au bénéfice des copropriétaires. Ces professionnels seront partie prenante de commissions de contrôle et de déontologie.

 

Parallèlement aux ordonnances qui seront adoptées dans les mois qui viennent pour relancer la construction sur le fondement du plan d’investissement pour le logement annoncé par le Président de la République le 21 mars 2013, le projet de loi met à la disposition des élus les moyens de donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols et à la consommation excessive d’espaces naturels et agricoles, en élaborant les plans locaux d’urbanisme sur le périmètre des intercommunalités afin de construire les logements là où ils sont le plus utiles.

 

2/ Le deuxième axe porté par le projet de loi est celui de la protection des locataires et des propriétaires contre la violence de la crise.

 

Pour à la fois sécuriser les bailleurs face au risque d’impayés et faciliter l’accès au logement dans un contexte où l’exigence d’une caution personnelle constitue souvent un obstacle important, il est prévu la création d’ici janvier 2016 d’une garantie universelle des loyers. Cette innovation sociale majeure, permettra également de prévenir les expulsions en permettant d’agir plus efficacement en cas d’impayés.

 

Le projet de loi prévoit ensuite une série de mesures pour prévenir la dégradation des copropriétés et agir plus efficacement lorsque ces dernières sont confrontées à des difficultés lourdes. Il introduit de nouveaux leviers d’action pour lutter contre l’habitat indigne en pénalisant les marchands de sommeil.

 

Les parcours de l’hébergement vers le logement seront facilités en améliorant les cadres communs d’action de la puissance publique avec les associations œuvrant dans ce domaine. Dans la même optique, les attributions de logements sociaux seront rendues plus transparentes et plus efficaces.

 

3/ Le troisième axe porté par le projet de loi marque la confiance du Gouvernement dans les capacités d’innovation des acteurs du logement pour soutenir et mettre en œuvre l’objectif de construire au terme du quinquennat 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux.

 

Dans cet esprit, le projet met en place un cadre pour l’habitat participatif, qui représente une alternative viable entre le logement individuel et l’habitat collectif.

 

Les rapports avec les partenaires sociaux d’Action logement font également l’objet d’une profonde réforme, renouant avec un mode de rapport contractuel s’écartant de la gestion unilatérale par l’État retenue dans la période précédente.

Le projet de loi « ALUR » constitue ainsi la traduction législative d’une démarche politique forte, exprimée dans les engagements de campagne du Président de la République, et traduisant l’idée d’une société mobilisée pour que les questions de logement et d’urbanisme soient d’abord et avant tout abordées sous l’angle de la justice sociale.

 

Principales dispositions du texte

Article 1er :

Création de contrat-type dans les rapports entre bailleurs et locataires : bail-type et état des lieux-type (modification de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

 

Article 2 :

Extension du champ d’application des ventes à la découpe.

Précision des modalités de transfert de bail en cas d’abandon de domicile ou de décès.

Définition juridique de la notion d’abandon de domicile.

Obligation d’informer le locataire de ses droits en cas de congé donné par le propriétaire d’un logement.

Réduction des délais de préavis pour les locataires résidants en zone tendue.

 

Article 3 : 

Création d’un loyer médian de référence dans les zones tendues, calculé à partir de tous les loyers existants.

Création d’un loyer médian de référence majoré dont le niveau sera fixé chaque année, par décret, sur chaque territoire et qui ne pourra excéder 20 % au-dessus du loyer médian de référence afin de créer un intervalle de fixation libre des loyers.

Création d’un loyer de référence minoré et d’un complément de loyer exceptionnel.

 

Article 4 : 

Renforcement de la protection des locataires de logements meublés par application à ce type de baux des dispositions des articles précédents (bail-type, encadrement des loyers).

Article 5 : 

Renforcement de la protection des locataires titulaires de baux HLM et de ceux soumis au régime de la loi nº 48-1360 du 1er septembre 1948 relative aux rapports des bailleurs et des locataires (possibilité de maintien dans les lieux au terme du bail).

 

Article 8 : 

Mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL) pour indemniser les impayés de loyer de l’ensemble des bailleurs du parc locatif privé, en location nue ou meublée, afin de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires à travers une large mutualisation des risques, d’encourager la mise en location des logements vacants, de lutter contre les pratiques parfois excessives de sélection à l’entrée des logements locatifs et de favoriser l’accès au logement locatif des populations fragiles. Ce dispositif se substitue au mécanisme de cautionnement sur les logements éligibles à la garantie universelle.

 

Article 9 : 

Renforcement des obligations de compétences et des modalités de contrôle permanent s’imposant aux professionnels de l’immobilier régis par la loi n°79-2 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dite loi Hoguet.

 

Article 10 : 

Avant toute expulsion, obligation pour les bailleurs personnes morales de saisir la commission départementale de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX) en cas d’impayés.

 

Article 11 : 

Création, dans chaque département, d’une charte de prévention afin de renforcer le rôle de la CCAPEX (définition de ses missions de coordination, dévaluation et de pilotage du dispositif par les services intégrés d’accueil et d’orientation - SIAO, de prévention des expulsions locatives et d’instance d’examen de situations individuelles).

 

Article 12 : 

Création d’un cadre juridique et organisation du déploiement territorial des services intégrés d’accueil et d’orientation (SIAO).

 

Article 14 : 

Fusion du plan départemental d’accueil, d’hébergement et d’insertion (PDAHI) avec le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) qui deviennent le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) afin de permettre d’assurer, dans les territoires, la cohérence des réponses en matière de logement et d’hébergement et de faciliter les parcours d’hébergement vers le logement. La loi n° 90-449 du 31 mai 1990 dite loi Besson est modifiée en conséquence.

 

Article 18 : 

Amélioration du dispositif DALO (droit au logement opposable), notamment en permettant la proposition de logements sociaux en bail gli

 

Article 25 : 

Renforcement de la protection des acquéreurs de logement en prévoyant notamment une série de mention obligatoires dans les annonces immobilières concernant les copropriétés (nombre de lots, montant annuel des charges, procédures en cours) ainsi que la liste des documents à annexer à la promesse de vente (à défaut : rallongement du délai de rétractation).

 

Article 26 : 

Modification de la loi n°55-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis afin d’améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété et de prévenir son endettement.

 

Article 27 : 

Instauration d’une fiche synthétique de la copropriété devant être mise à disposition de tous les nouveaux acquéreurs.

Création d’un triptyque : diagnostic technique global, fond de prévoyance et plan pluriannuel de travaux, afin d’améliorer et d’inciter les mises en travaux dans les copropriétés.

 

Article 41 : 

Renforcement de la lutte contre l’habitat indigne en permettant notamment aux établissement publics de coopération intercommunale (EPIC) de devenir acteur unique de la lutte contre l’habitat indigne en donnant à leurs présidents les prérogatives en matière de police spéciale du logement, détenues d’une part par les maires communes membres, d’autre part, par le Préfet.

 

Article 47 : 

Création de la possibilité d’enregistrement direct, par voie électronique, des demandes de logement social afin de simplifier les démarches des demandeurs.

Instauration d’un dossier unique de demande.

Principe de l’accès universel pour tout demandeur de logement social aux informations le concernant.

Mise en place d’un dispositif de partage de la connaissance et de la gestion des demandes entre les différents acteurs concernés au niveau intercommunal et obligation pour les EPCI dotés d’un plan local de l’habitat (PLH) d’élaborer un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information des demandeurs.

 

Article 49 : 

Extension du domaine de compétences des bailleurs sociaux en matière d’hébergement (construction, location) pour leur permettre d’intervenir dans le cadre de nouveaux outils de traitement de copropriétés dégradées.

Autorisation donnée aux organismes HLM de participer au capital des sociétés d’habitat participatif.

 

Article 51 : 

Prise en compte de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année précédente pour la révision des loyers et des redevances pratiquées pour les logements conventionnés à l’aide personnalisée au logement (APL) 

Instauration d’une dérogation à cette modalité de calcul de l’IRL pour les logements appartenant à une société d’économie mixte (SEM).

 

Article 57 : 

Réforme du fonctionnement de la gouvernance et de la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) et d’Action logement (qui gère la PEEC) : retour à la contractualisation entre l’État et Action logement pour la gestion des fonds issus de la PEEC.

Nouvelle dénomination de l’Union d’économie sociale du logement en Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL).

 

Article 58 : 

Clarifie de la hiérarchie des normes en matière d’urbanisme en plaçant à son sommet les schémas de cohérence territoriale (ScoT).

Absence d’opposabilité directe du plan local d’urbanisme et de la carte communale en présence d’un ScoT.

Impose au PLU de prendre en compte le ScoT dans un délai d’un an.

Renforcement du principe d’urbanisation limitée pour les communes non couvertes par un Scot : application à tout territoire au 30 juin 2015 (le Grenelle de l’environnement avait fixé le 1er janvier 2017) et durcissement des possibilités de dérogation.

Obligation de remise en état des terrains par le porteur d’un projet.

Transmission de l’intégralité du ScoT aux communes et EPCI compétent en matière de PLU.

Modification du périmètre du ScoT à compter du 1er juillet 2014 qui devra inclure le périmètre d’au moins deux EPCI (pour distingue

 

Principaux amendements des commissions

Article 1er 

Simplification de la rédaction de la loi en renvoyant les critères de discriminations prohibés pour l’accès au logement à l’article 225-1 du code pénal sans reprendre l’inventaire des 18 critères de discriminations prohibés par la loi (disposition introduite à l’initiative de M. Lionel Tardy, UMP, Haute-Savoie).

Obligation d’intégrer la référence au loyer médian de référence dans le contrat de bail-type afin d’améliorer l’information des locataires entrants (disposition introduite à l’initiative des rapporteurs).

Suppression du délai de six mois au cours duquel les locataires ont la possibilité d’intenter une action en justice afin d’obtenir une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté avec la surface réelle du logement. Le calcul de la diminution ne prendra effet qu’à la date d’introduction de la demande en justice (disposition introduite à l’initiative du groupe Écologiste).

Possibilité d’un recours du locataire devant une commission départementale de concertation en cas de refus du bailleur d’accéder à sa demande de complément de l’état des lieux (disposition introduite à l’initiative du rapporteur).

Possibilité pour le bailleur de majorer la prime récupérable dans le cadre de l’assurance pour le compte du locataire afin d’éviter la mauvaise foi (locataire ne se préoccupant plus de la reconduction annuelle de leur assurance habitation) (disposition introduite à l’initiative du rapporteur).

 

Article 2 

Obligation de procéder à un renouvellement du bail avant tout dépôt d’un congé pour vente ou reprise d’un bien occupé (lutte contre les vente à la découpe), (disposition introduite à l’initiative du groupe Écologiste).

Suppression de la possibilité de réduire à un mois le délai de préavis applicable au congé dans les zones d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants afin de ne pas pénaliser les bailleurs sans que cela ne présente d’intérêt particulier pour le locataire (disposition introduite à l’initiative du groupe UDI).

Introduction de la possibilité de réduire à un mois le délai de préavis applicable au congé pour les locataires dont l’état de santé justifie un changement de domicile (disposition introduite à l’initiative du groupe SRC).

Rétablissement du droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente lorsque la vente intervient entre parents jusqu’au quatrième degrés (disposition introduite à l’initiative du groupe SRC).

 

Article 3 

Représentation des EPCI dotés d’un programme local de l’habitat exécutoire au sein des organes des observatoires locaux des loyers (disposition introduite à l’initiative de la rapporteure).

Intégration des observatoires locaux des loyers dans le programme local de l’habitat (PLH), (disposition introduite à l’initiative du groupe SRC).

Définition de la valeur des loyers de référence par référence à un prix au mètre carré de surface habitable (mètre carré par typologie), (disposition introduite à l’initiative du gouvernement).

Impossibilité de fixer le loyer médian de référence minoré à un montant supérieur au loyer médian de référence diminué de 30% (disposition introduite à l’initiative de M. Mathieu Hanotin, SRC, Seine-Saint-Denis).

Possibilité, en plus de la remise en main propre, de procéder à la restitution des clefs au bailleur par envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception (disposition introduite à l’initiative du rapporteur).

 

Article 4 

Application des dispositions relatives à la prévention des expulsions, prévues à l’article 24 du projet de loi aux logements meublés.

Introduction de la notion de décence dans la définition du logement meublé.

Intégration des résidences de services pour étudiants ou pour personnes âgées (considérées comme des logements meublés) dans le dispositif d’encadrement des loyers.

(Dispositions introduites à l’initiative du rapporteur)

Article additionnel après l’article 7

Élargissement des compétences du bureau central 

en alignant son régime sur celui de l’assurance automobile (disposition introduite à l’initiative du rapporteur).

 

Article 8 

Définition de l’objectif et de la nature de la garantie universelle des loyers : prévention des expulsions et caution publique 

Précision des conditions générales d’application de la garantie universelle des loyers qui sera créée au 1er janvier 2016.

(Dispositions introduites à l’initiative du gouvernement).

 

Article 9 

Extension du champ d’application de l’article aux opérations de vente ou d’achat de parts de sociétés d’habitat participatif dont le statut peut être différent des sociétés immobilières de droit commun (disposition introduite à l’initiative du rapporteur).

Renforcement de l’obligation d’information dans tous les mandats (sans distinction des contrats comportant ou non une clause de reconduction tacite).

Interdiction de la reconduction tacite de tous les mandats comportant une clause d’exclusivité, sans distinction

(Dispositions introduites à l’initiative de M. Daniel Fasquelle, UMP, Pas-de-Calais).

Impossibilité d’obtenir une contrepartie financière pour les professionnels intermédiaires à un acte de location dans le cadre de l’exercice de leur obligation d’alimenter l’observatoire des loyers (disposition introduite à l’initiative de M. Guy Tessier, UMP, Bouches-du-Rhône).

 

Article 11

Saisie préalable automatique de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par les caisses d’allocation familiales lorsqu’un ménage encourt la suspension de ses droits à l’aide personnalisée au logement (APL), afin d’avoir un avis collégial sur le dossier et d’organiser une recherche de solution entre les différents partenaires avant le prononcé d’une décision de suspension (disposition introduite à l’initiative du rapporteur).

Article additionnel après l’article 11

Prise en compte dans le calcul du montant de l’APL de la situation actuelle des bénéficiaires afin d’éviter des impayés de loyer (disposition introduite à l’initiative du groupe SRC).

 

Article 14

Intégration de toute forme d’habitat (bidonvilles, squats, cabanes, etc…) dans les diagnostics de territoire (disposition introduite à l’initiative du rapporteur).

Article additionnel après l’article 15

Obligation pour les fonds de solidarité pour le logement (FSL) de faire connaître leur rapport annuel d’activité au ministère du logement et de les présenter au comité régional de l’habitat et l’hébergement (CRH) (disposition introduite à l’initiative du rapporteur).

Article additionnel après l’article 16

Assouplissement de la procédure de remise gracieuse de créance et extension de la compétence du président du conseil général aux créances dans le cadre de l’hébergement de ménages au titre de l’aide sociale à l’enfance (disposition introduite à l’initiative de Mme Annick Lepetit, SRC, Paris).

 

Article 18

Encadrement de la possibilité de proposer aux personnes reconnues prioritaires au titre du droit au logement opposable (DALO) un logement social faisant l’objet d’un bail glissant, en imposant la motivation de la proposition du préfet et en permettant à la commission de médiation de proposer elle-même cette formule (disposition introduite à l’initiative du groupe Écologiste).

Article additionnel après l’article 20

Participation, avec voix consultative, d’un membre du SIAO à la commission de médiation (disposition introduite à l’initiative du groupe Écologiste).

 

Article 26

Exclusivité de l’activité de syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, aux seuls copropriétaires disposant d’au moins un lot d’habitation dans la copropriété (disposition introduite à l’initiative de M. Michel Piron, UDI, Maine-et-Loire).

Fixation à trois mois de la durée du préavis pour permettre au conseil syndical de préparer la désignation d’un nouveau syndic (disposition introduite à l’initiative de M. Lionel Tardy, UMP, Haute-Savoie).