La loi scellier et son dispositif, va continuer jusqu’au 31 décembre 2012, les investissements réalisés pour l’acquisition de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, ou que le contribuable fait construire, de locaux transformés en logement ou de locaux réhabilités permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Celle-ci ne peut toutefois pas s’appliquer pour les opérations réalisées en zone C, sauf agrément ministériel.

Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire. La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, mais peut en revanche l’être à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal.

L’investisseur a le choix entre deux options :

· Le dispositif « Scellier » avec réduction d’impôt répartie sur neuf ans. Le bailleur s’engage alors à respecter des plafonds de loyers ;

· Le dispositif « Scellier intermédiaire » avec réduction d’impôt répartie sur neuf, douze ou quinze ans, à laquelle s’ajoute une déduction spécifique de 30 %. Le bailleur s’engage alors à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources et à respecter des plafonds de loyers (plus contraignants que ceux du dispositif « Scellier »).

 

Pour les investissements réalisés entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2009, cette réduction d’impôt coexiste avec le dispositif « Robien recentré ».

Champ d’application

Sont concernés :

 

· l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;

· les logements que le contribuable a fait construire et qui font l’objet, d’une demande de permis de construire, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette demande ;

· l’acquisition entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements, sous réserve que les travaux de transformation soient achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette acquisition ;

· les logements acquis, qui font l’objet de travaux de réhabilitation par le vendeur ;

· l’acquisition entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent) et qui font l’objet, de la part de l’acquéreur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (Arrêté du 19 décembre 2003 pris en application des articles 2 duodecies, 2 duodecies A, 2 terdecies A, 2 terdecies B, 2 terdecies C, 2 quindecies B et 2 quindecies C de l’annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes par zones, aux rubriques des états descriptifs et aux performances techniques des logements acquis pour être réhabilités).

 

Ce régime de réduction d’impôt concerne les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM), dans les zones A, A bis, B1 et B2 (Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement et Arrêté du 22 décembre 2010 pris pour l’application de l’article 2 terdecies B de l’annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes en zone A bis). Les investissements en zone C sont exclus, sauf agrément ministériel (Décret n° 2010-1112 du 23 septembre 2010 relatif à l’agrément prévu au X de l’article 199 septvicies du code général des impôts).

 

Dans les DOM : le dispositif Scellier est applicable aux opérations réalisées entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2013 ; des modalités particulières sont prévues concernant le taux de la réduction, les plafonds de loyers et les plafonds de ressources (en cas de Scellier Intermédiaire).

Le contribuable doit justifier que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur (RT 2005 actuellement définie par : Décret n° 2006-592 du 24 mai 2006 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions  ; CCH : art. R. 111-20 ; Arrêté du 24 mai 2006 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments). La preuve est apportée par tous moyens, notamment par la production d’une synthèse d’étude thermique standardisée RT 2005.

 

Caractéristiques du dispositif Scellier

La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Réduction d’impôt

• pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 : 25 %
• pour les logements acquis ou construits à partir de 2011, le taux est fonction du niveau de performance énergétique du logement :
  • 22 % si le logement est labellisé BBC « bâtiment basse consommation » (20 % pour 2012),
  • 13 % si le logement n’est pas labellisé BBC (10 % pour 2012).

Les conditions d’attribution du label BBC sont définies par :

 

· Décret n° 2010-823 du 20 juillet 2010 pris pour l’application de l’article 199 septvicies du code général des impôts relatif à la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement immobilier locatif

· Arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique ».

 

Pour bénéficier du label BBC, un bâtiment doit non seulement être performant d’un point de vue thermique mais aussi faire l’objet d’une certification portant sur la sécurité, la durabilité et les conditions d’exploitation des installations de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de climatisation et d’éclairage ou encore sur la qualité globale du bâtiment.

Ainsi, ces labels de haute performance énergétique sont délivrés en option de certifications délivrées par des organismes privés ayant passé une convention spéciale avec le ministère en charge de la construction (Certivea, Cerqual, Cequami et Promotelec).

 

Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement.

Report de la réduction d’impôt

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.

Le bénéfice de ce report est néanmoins conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.

Conditions concernant le locataire

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur. Aucune condition de ressources du locataire n’est exigée.

Plafonds de loyer

Ils diffèrent suivant la date de réalisation de l’investissement.

Les plafonds de loyer mensuel (hors charges) sont les suivants :

• Pour des investissements réalisés à partir de 2011 et baux conclus en 2011 :

 

* Les zones A bis et A sont définies par l’arrêté du 22 décembre 2010. Ces plafonds de loyer ne s’appliquent que pour les logements acquis ou ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1^er janvier 2011.

Les zones B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.

Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010).

• Pour des investissement réalisés du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2010 et baux conclus en 2011

 

* Les zones A, B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.

Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010).

Caractéristiques du dispositif Scellier intermédiaire

Engagement de location

• 9, 12 ou 15 ans

Le bailleur bénéficie d’une déduction spécifique de 30 % à valoir sur les revenus bruts durant toute la période.

Réduction d’impôt

• pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 : 25 %
• pour les logements acquis ou construits à partir de 2011, le taux est fonction du niveau de performance énergétique du logement :
  • 22 % si le logement est labellisé BBC « bâtiment basse consommation » (20 % pour 2012),
  • 13 % si le logement n’est pas labellisé BBC (10 % pour 2012).

Les conditions d’attribution du label BBC sont définies par :

 

· Décret n° 2010-823 du 20 juillet 2010 pris pour l’application de l’article 199 septvicies du code général des impôts relatif à la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement immobilier locatif

· Arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique ».

 

Pour bénéficier du label BBC, un bâtiment doit non seulement être performant d’un point de vue thermique mais aussi faire l’objet d’une certification portant sur la sécurité, la durabilité et les conditions d’exploitation des installations de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de climatisation et d’éclairage ou encore sur la qualité globale du bâtiment.

Ainsi, ces labels de haute performance énergétique sont délivrés en option de certifications délivrées par des organismes privés ayant passé une convention spéciale avec le ministère en charge de la construction (Certivea, Cerqual, Cequami et Promotelec).

 

Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement.

 

Au-delà de la période minimale de location de neuf ans, le contribuable peut bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt égale chaque année à 1,66 % du prix de revient du logement.

Report de la réduction d’impôt

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.

Le bénéfice de ce report est néanmoins conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.

Conditions concernant le locataire

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un descendant ou un ascendant.

Ce dispositif est soumis au respect de conditions de loyers et de ressources du locataire.

Plafonds de loyer

Les plafonds de loyer diffèrent suivant la date de réalisation de l’investissement :

• pour des investissements réalisés à partir de 2011 et baux conclus en 2011 :

 

* Les zones A bis et A sont définies par l’arrêté du 22 décembre 2010. Ces plafonds de loyer ne s’appliquent que pour les logements acquis ou ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1^er janvier 2011.

Les zones B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.

Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010).

• pour des investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 et baux conclus en 2011

 

* Les zones A, B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.

Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010).

Plafonds de ressources

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2011, les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :