Le logement des personnes défavorisées (HCLPD) montre que les loyers HLM sont de moins en moins compatibles avec les revenus des ménages les plus pauvres, malgré les aides personnelles au logement (allocation logement "AL", aide personnalisée au logement "APL").

Selon le HCLPD, près de 40% des logements sociaux de France métropolitaine ont un loyer supérieur aux loyers-plafonds pris en compte dans le calcul des aides personnelles au logement, ce qui le rend non compatible avec les revenus des ménages les plus pauvres. Les logements les plus récents sont les moins abordables : seuls 12% des logements livrés avant 1981 ont un loyer supérieur aux loyers-plafonds, alors que cette proportion passe à 66% pour les logements livrés sur la période 1981-1999, à 69% sur la période 2000-2004, à 74% entre 2005 et 2009, et à 76% pour les logements livrés en 2010.

En dépit de la hausse des loyers, la mission sociale des HLM est assumée. Avec l’application du droit au logement opposable notamment, la part des locataires HLM appartenant aux ménages les plus modestes est passée de 12% en 1973 à près de 40% en 2006. Toutefois, cette évolution s’accompagne de trois inconvénients :

Une forte hausse du taux d’effort des locataires HLM (même s’il reste très inférieur à celui des locataires du parc privé).

Un possible déclassement, par l’attribution à un ménage d’un type de logement inférieur à celui auquel il pourrait normalement prétendre.

Une concentration des ménages les plus pauvres sur certains territoires (seuls 15% des logements situés en ZUS ont un loyer supérieur aux barèmes, ils sont 45% hors ZUS).

Considérant que la fixation des loyers par les organismes HLM est encadrée par la règlementation et qu’elle est contrainte par l’équilibre financier des opérations de construction, le HCLPD énumère plusieurs pistes de réflexion : Faut-il relever les barèmes des aides personnelles ? Faut-il relever le niveau des aides à la pierre ? Faut-il revoir la répartition des loyers au sein du parc ? Faut-il agir sur les coûts de construction et comment ?