Projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Le Conseil constitutionnel a été saisi d’un recours déposé par plus de soixante députés et plus de soixante sénateurs le 24 février 2014.

Le texte définitif du projet de loi avait été adopté, le Sénat ayant adopté le 20 février 2014 et l’Assemblée nationale le 19 février 2014 le texte mis au point par la Commission mixte paritaire.

Le projet de loi avait été adopté en deuxième lecture avec modifications par l’Assemblée nationale le 16 janvier 2014, puis par le Sénat avec modifications le 31 janvier 2014.

Présenté en Conseil des ministres le 26 juin 2013 par Mme Cécile Duflot, ministre de l’égalité des territoires et du logement, il avait été adopté en première lecture avec modifications par l’Assemblée nationale le 17 septembre 2013, puis en première lecture avec modifications par le Sénat le 26 octobre 2013.

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De quoi s’agit-il ?

La loi vise à combattre la forte augmentation des prix des logements, la pénurie de logements et la baisse de pouvoir d’achat des ménages.

La loi renforce l’encadrement des loyers dans les zones dites "tendues". Elles correspondent aux 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements et soumises à ce titre à la taxe sur les logements vacants. Chacune de ces zones sera dotée d’un observatoire local des loyers, agréé par l’État. Le préfet prendra chaque année un arrêté qui fixera pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré.

Le texte prévoit également l’instauration d’une garantie universelle des loyers (GUL), destinée à protéger les propriétaires contre les risques d’impayés, à encourager la mise en location de logements vacants et à faciliter l’entrée des locataires dans le logement. Tous les logements du parc privé y compris les meublés sont éligibles à la garantie universelle des loyers. Ce dispositif entrera en vigueur au 1er janvier 2016. En deuxième lecture, le Sénat a adopté un amendement qui renforce le caractère automatique du bénéfice de la GUL en prévoyant que le contrat de location devrait mentionner le renoncement du bailleur au bénéfice de la GUL.

Un nouvel établissement public administratif, l’Agence de la garantie universelle des loyers sera chargé :

de mettre en place le dispositif de garantie universelle des loyers,

d’administrer la garantie universelle des loyers,

de définir les modalités d’organisation de l’accompagnement social des ménages en impayés de loyers.

Lors d’une mise en location le texte prévoit, afin de limiter les abus, qu’une liste des justificatifs exigibles d’un locataire sera déterminée. Un formulaire type pour le bail ainsi que pour l’état des lieux sera défini par décret pour améliorer la transparence et l’information de chacun. Cette mesure concernera également la location de meublés.

Pour les locataires, le délai de préavis pour quitter son logement pourra être ramené à un mois dans les zones tendues.

Pour mettre fin aux dérives liées aux marchands de listes, les logements proposés au sein des listes devront faire l’objet d’un mandat d’exclusivité entre le marchand de liste et le propriétaire.

La loi crée le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières qui proposera au ministre de la justice des règles déontologiques pour l’ensemble des professions immobilières et définira le contenu des formations continues obligatoires.

Pour répondre à la crise du logement en préservant les espaces naturels et agricoles, le projet de loi entend favoriser la densification des quartiers pavillonnaires, donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols en favorisant le reclassement en zones naturelles des anciennes zones à urbaniser et enfin lutter contre l’étalement urbain par la maîtrise de l’urbanisme commercial (encadrement des "drive" notamment). Les plans locaux d’urbanisme seront élaborés à l’échelle de l’intercommunalité et non plus de la commune.

Pour lutter contre l’habitat indigne la loi prévoit que les personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine pourront être condamnées à une interdiction d’achat de biens immobiliers destinés à la location pendant une période de cinq ans.

Par ailleurs pour contraindre les bailleurs qui louent des logements insalubres ou indignes à effectuer des travaux le texte prévoit une astreinte journalière fixée à 1 000 euros par jour de retard pour les bailleurs qui n’auraient pas effectué les travaux prescrits.

Dans le cadre de la prévention des expulsions, la loi crée pour les bailleurs personnes morales une obligation de signalement des impayés de loyers auprès des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) au moins deux mois avant assignation, sous peine d’irrecevabilité de celle-ci. Le rôle des Ccapex sera renforcé en matière de coordination, d’évaluation et de pilotage du dispositif de prévention des expulsions locatives et également en tant qu’instance d’examen des situations individuelles.

L’habitat participatif sera encouragé et se verra doté de deux statuts juridiques possibles, coopérative d’habitants ou société d’autopromotion.

Les documents d’urbanisme seront autorisés à définir les terrains où les résidences mobiles ou démontables (yourte, tipi, mobile home, caravane…) pourront s’installer.

Dans le cadre de l’attribution des logements sociaux des mesures sont prévues pour simplifier les démarches (dépôt de la demande sur internet, constitution d’un dossier unique) et améliorer l’information dispensée aux demandeurs.

Enfin, un amendement voté par l’Assemblée nationale prévoit l’encadrement des locations meublées touristiques.

Le Sénat a adopté un amendement étendant la trêve hivernale du 15 octobre de chaque année au 31 mars de l’année suivante.

Le Sénat a également adopté un amendement qui prévoit le transfert de la compétence d’élaboration des PLU des communes vers les communautés de communes et d’agglomérations, sauf si un quart des communes représentant au moins 10 % de la population s’opposent à ce transfert. En deuxième lecture, l’Assemblée nationale a porté le seuil à 45% des communes représentant au moins 45% de la population.