Pour pouvoir préempter un bien immobilier, il faut impérativement qu’il soit situé dans une zone de préemption et que l’opération projetée réponde à un objectif d’aménagement urbain d’intérêt général.

Bénéficiaires du droit de préemption

Le droit de préemption est généralement exercé par la commune, mais il peut néanmoins être délégué à l’État, à un organisme, à un établissement public ou à une société d’économie mixte.

Zones de préemption

La commune doit préalablement instituer, par une délibération, un droit de préemption définissant les zones à préempter pour sa localité.

Objectif poursuivi

Le droit de préemption doit être exercé en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement urbain d’intérêt général (création d’équipements collectifs, lutte contre l’insalubrité, renouvellement urbain...).

Justification de l’objectif poursuivi

La décision de préempter doit mentionner précisément l’objet pour lequel ce droit est exercé, mais aussi en quoi l’opération projetée est conforme à cet objectif. 

Types de biens pouvant être préemptés

Le droit de préemption peut être exercé sur les terrains de toute nature mais aussi sur les bâtiments tels que :

les maisons individuelles,

les immeubles en copropriété,

les appartements.

Étendue du droit de préemption

La commune n’est pas obligée d’acquérir la totalité du bien préempté et peut n’acheter qu’une partie de celui-ci. Le prix de la vente devra alors tenir compte de l’éventuelle perte de valeur subie par la partie du bien non préemptée, car celle-ci risque d’être difficile à revendre. Cependant, dans le but d’assurer la protection du propriétaire du bien, ce dernier peut exiger que la commune acquiert l’ensemble du bien.

Affichage de la décision

La délibération instituant un droit de préemption doit faire l’objet : 

d’un affichage en mairie pendant un délai de 1 mois, et d’une insertion dans des journaux diffusés dans le département.

Recours en annulation de la décision

La décision instituant un droit de préemption peut faire l’objet d’une demande d’annulation notamment lorsque la décision de préemption est insuffisamment motivée par la commune. La demande d’annulation doit être présentée devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage de la décision en mairie.

L’éventuel acquéreur écarté peut également demander l’annulation de la décision de préemption dès lors qu’il est titulaire d’un compromis de vente. 

Conséquences de l’annulation de la décision

La principale conséquence de l’annulation d’une décision de préemption est que la commune est considérée comme n’ayant jamais décidé de préempter. Si le transfert de propriété n’est pas encore intervenu, l’annulation empêche qu’il ait lieu. Si, en revanche, il est déjà intervenu, l’ancien propriétaire ou l’acquéreur écarté peuvent obtenir l’annulation de la vente. À partir de ce moment-là, le propriétaire qui récupère son bien peut le revendre à l’acquéreur écarté au prix et aux conditions de son choix.

Indemnisation du vendeur et de l’acquéreur potentiel

La commune peut être condamnée à verser des dommages et intérêts au propriétaire pour réparer le préjudice subi en raison du fait qu’il n’a pu disposer de la somme qu’il aurait pu obtenir de la vente pendant la période courant de la décision illégale de préemption à la date de retrait de cette décision.

L’acquéreur potentiel ayant signé un compromis de vente peut également réclamer la réparation du préjudice subi pour les dépenses qu’il a effectuées avant la date de l’exercice du droit de préemption, notamment pour acquérir le terrain et y obtenir une autorisation de construire.

Références

Code de l’urbanisme : Articles à consulter : L210-1 ; R211-1 à R211-4