La réforme de la tva immobilière est en marche,il y beaucoup d’exception ou d’aménagements selon les entreprises et les secteurs d’activités, voici la nouvelle circulaire ainsi que les textes de loi, ce document est en trois parties.

I. La réforme de la TVA immobilière
L’article 16 de la loi de Finances rectificative pour 2010 vise à assurer la mise en
conformité du dispositif national de TVA immobilière avec la directive
n° 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au système commun de la TVA.
Il définit les règles applicables en matière de TVA aux opérations immobilières à
compter du 11 mars 2010.
Pour ce faire, il répond et met en application les trois grands principes généraux
présidant à la logique de la TVA :

  en principe toutes les opérations sont taxables ;

 toutefois, certaines opérations peuvent être exonérées.
Du fait de l’existence de ces exonérations, les opérations peuvent se voir offrir la
faculté d’opter néanmoins pour la taxation à la TVA.
La mise en conformité du droit national passe par les 5 points suivants :

  la modification de la définition du terrain à bâtir ;

 l’inversion du redevable de la TVA ;

  la fin de l’exonération de TVA pour les terrains à bâtir ;

 la modification du régime de marchand de biens ;

 et l’exigibilité de la taxe dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement
(VEFA).

1. Modification de la définition du « terrain à bâtir »
La loi n° 63-254 du 15 mars 1963, portant réforme de l’enregistrement, du
timbre et de la fiscalité immobilière, qualifie de « terrain à bâtir » toute parcelle
pour laquelle l’acquéreur prend l’engagement de construire dans l’acte qui
constate la mutation à son profit, sans considération de la nature des terrains
et de sa situation au regard des règles d’urbanisme.
Cet engagement, qui conditionne l’exonération de date d’enregistrement, doit,
sauf prorO G Ation accordée par l’administration, être réalisé dans les quatre
ans de l’acquisition.
Le III de l’article 16 vise à modifier l’article 257 du C, I, 2, 1°, afin de définir
comme terrain à bâtir les terrains situés dans un secteur désigné comme
constructible du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme (PLU) ou
par un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans
une zone à urbaniser ou vente à l’urbanisation, ou par une carte communale
dans une zone constructible.
Cette nouvelle définition permet de ne plus faire dépendre la définition du
terrain à bâtir de l’intention de l’acquéreur.

2. La distinction entre les personnes assujetties et les personnes non
assujetties à la TVA
Alors qu’on était jusqu’à présent à deux régimes particuliers : celui des
marchands de biens (CGI article 257, 8°) et celui des opérations de
construction (TVA immobilière, CGI article 257, 7°), ce nouveau régime repose
sur la distribution :

 entre les opérations réalisées par des assujettis (entreprises, professionnels
de l’immobilier, relevant des règles identiques se rapprochant du droit
commun et celles réalisées par des non-assujettis en dehors d’une activité
économique, qui ne sont soumises à la TVA qu’exceptionnellement.

2.1. Les assujettis
Les assujettis en tant que tels dans le cadre d’une activité économique
(professionnels de l’immobilier, entreprises) sont imposables à la TVA, par
principe, à raison des opérations qu’ils réalisent et ce, quelle que soit la
qualité de l’acquéreur (assujetti ou non-assujetti).
Les opérations réalisées par ces assujettis sont imposables de plein droit
à la TVA, sauf celles exonérées par la loi, qui peuvent néanmoins, sous
certaines conditions, y être soumises sur option.
2.1.1. Opérations imposables de plein droit

Sont imposables de plein droit :

 les livraisons à soi-même d’immeubles neufs non revendus dans
les 2 ans suivant leur achèvement -sans préjudice du mécanisme
de droit commun- (CGI article 257 II, 3, 1°, a) et les livraisons à
soi-même des travaux immobiliers utilisés comme modalités
d’application du taux réduit dans le cadre de la politique sociale
du logement (article l 78 sexies du CGI) ;

 les livraisons de terrains à bâtir (CGI article 257 I, 2, 2°).
La notion de livraison est celle prévue par l’article 256 CGI
« Transfert du pouvoir de disposer d’un bien corporel comme
propriétaire » ; cette notion englobe l’ensemble des cessions :
vente, apport, échange).
La TVA est applicable de plein droit à l’ensemble des cessions
réalisées par les assujettis dans les 5 ans de l’achèvement (CGI
article 257, I, 2, 2°) et non plus seulement à la première cession
comme dans le régime antérieur.

2.1.2. Opérations exonérées mais imposables sur option
Sont exonérées mais imposables sur option des assujettis :

 les livraisons de terrains qui ne sont pas à bâtir au sens du 1° du
2 du I du nouvel article 257 du CGI ;

 et les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans (CGI,
article 261, I, 5, 2°).

2.2. Les non-assujettis
Les opérations réalisées en dehors d’une activité économique (par des
non-assujettis) sont, en principe, hors du champ de la TVA.
Seules deux catégories d’opérations par les non-assujettis sont soumises
à la TVA :

 la livraison (vente, apport) d’un immeuble neuf (achevé depuis moins de
cinq ans) lorsque le cédant avait au préalable acquis l’immeuble cédé
comme immeuble à construire (notamment VEFA) ;

 la livraison à soi-même de logements visés au 6 et 11 du I de l’article
278 sexies du CGI (logement sociaux acquis dans le cadre d’un passfoncier
ou d’une accession à TVA 5,5 % en zone ANRU).

3. La définition des biens immeubles et droits assimilés
Selon la loi nouvelle, « les opérations concourant à la production ou à la
livraison d’immeubles » sont soumises à la TVA dans les conditions qui
suivent :
Sont assimilés à des biens corporels et suivant le régime du bien immeuble
auquel ils se rapprochent :

 les droits réels immobiliers, à l’exception des locations résultant de baux
qui confèrent un droit de jouissance ;

 les droits relatifs aux promesses de vente ;

 les parts d’intérêt et actions dont la possession assure en droit ou en fait
l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ;

 les droits au titre d’un contrat de fiducie représentatifs d’un bien immeuble
(CGI 257 I, 1).

4. Le redevable de la TVA redevient le vendeur du « terrain à bâtir »
Avant la réforme, en matière immobilière, l’acquéreur est le redevable, dès lors
que la manifestation de son engagement de construire qualifie la parcelle de
« terrain à bâtir ».
La suppression de cette inversion de redevable rendue possible par la
simplification de la définition du terrain à bâtir, dès lors que la soumission à la
TVA de la livraison n’est plus tributaire de l’engagement pris par l’acquéreur,
rendra le droit fiscal français en la matière conforme à la directive de 2006.
En conséquence, la loi abroge l’article 258 du CGI qui prévoyait le cas où
l’acheteur est redevable de la TVA.

5. La fin de l’exonération de TVA pour les « terrains à bâtir »
Par l’article 40 de la loi n° 98-126 de finances pour 1999, le législateur a réduit
fortement les droits de mutation pour les particuliers achetant « un terrain à
bâtir ». Ces droits, supérieurs à 16 %, ont ainsi été abaissés à 5,09 %.
Parallèlement, l’achat d’un tel terrain par un particulier a été exonéré de
TVA. Mais cette exonération de TVA des acquisitions de terrains à bâtir par les
particuliers est contradictoire avec la directive européenne qui prévoit une
taxation systématique de tous les terrains.
La cession ne faisant pas l’objet d’une soumission à la TVA, les personnes
concernées ne peuvent pas bénéficier du droit à la déduction de celle-ci.
C’est pourquoi le présent article prévoit un dispositif permettant de rendre la
TVA applicable à ces opérations, sans pour autant modifier l’équilibre financier
actuel.
Dans le cas d’une cession d’un terrain à bâtir d’un particulier à un autre
particulier, le présent article ne change rien, la cession sera frappée des seuls
droits d’enregistrement.
 

6. L’assiette de la TVA
TVA sur le prix total : la TVA est en principe assise sur le prix de cession
(CGI, article 266-2).
TVA sur marge : à condition que l’acquisition par le cédant n’ait pas ouvert
droit à déduction de la TVA, le régime de la TVA sur marge est applicable :

 à l’ensemble des assujettis au titre de la livraison d’un terrain à bâtir,

 en cas d’option par un assujetti au titre de la livraison d’un immeuble
achevé depuis plus de cinq ans (CGI, article 268).
 

7. Le fait générateur et l’exigibilité
a) Pour les mutations d’immeubles, c’est la date de livraison. La référence à la
date de l’acte est supprimée (suppression du c du 1 de l’article 269 du
CGI).
b) Pour les livraisons d’immeubles à construire (VEFA ou à terme), la taxe est
exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux
différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement
des travaux.
c) Pour les livraisons à soi-même, le texte prévoit des mesures spécifiques :

  la TVA reste assise sur le prix de revient total des immeubles, y compris
le coût des terrains ou leur valeur d’apport (CGI, article 266-a inchangé),

  le fait générateur et la date d’exigibilité se produisent au moment de la
livraison, c’est-à-dire lors du dépôt à la Mairie de la déclaration prévue
relative au permis de construire,

  la déclaration et le paiement de la taxe exigible au titre des livraisons à
soi-même d’immeubles neufs peuvent toutefois être effectués jusqu’au
31 décembre de la deuxième année qui suit celle à laquelle est intervenu
l’achèvement de l’immeuble.

8. La modification du régime des « marchands de biens »

8.1. Rappel de la TVA sur marge
En matière immobilière, les opérations qualifiées de « marchands de
biens » achètent des terrains ou des immeubles sur lesquels ils ne
prennent pas d’engagement de construire, en vue de les revendre.
Le régime national avant la réforme prévoyait une taxation systématique
sur la marge des transactions réalisées qu’ils réalisent, là où la directive
de 2006 ne prévoit qu’une taxation sur option, s’agissant des immeubles
neufs et des terrains ne constituant pas de « terrains à bâtir ».
L’article 11 de la présente loi supprime le régime spécifique des
marchands de biens prévu au 6° de l’article 257 du CGI avec la réécriture
des articles 257 et 268 du CGI et la suppression par abrO G Ation des
articles 290, 634, 852 et 1829 du CGI.
Le présent article prévoit la prise d’une option d’entreprise pour la taxation
des livraisons de terrains ne répondant pas à la définition de « terrain à
bâtir » et des immeubles achevés de plus de cinq ans. Elle vise à offrir
plus de souplesse aux opérateurs en leur permettant d’opter pour être
soumis à la TVA et en les mettant ainsi en situation de pouvoir déduire
cette TVA de celle qu’ils ont collectée.

Par ailleurs, le présent article procède à un aménagement du régime
marchands de biens.
A condition que l’acquisition par le cédant n’ait pas ouvert droit à
déduction de la TVA, le régime de TVA sur marge est applicable
désormais :

 à l’ensemble des assujettis au titre de la livraison d’un terrain à bâtir,

 ou en cas d’option par un assujetti au titre de la livraison d’un immeuble
achevé depuis plus de 5 ans (CGI, article 268).

8.2. Droits d’enregistrement
Le régime spécial des achats en vue de la revente (taxation au taux réduit
de 0,715 %) est réécrit (CGI, article 1115)
a) Une extension à l’ensemble des assujettis :
Le régime est étendu à l’ensemble des assujettis au sens de l’article
256 A.
b) Un délai de revente porté de 4 à 5 ans :
Le délai de revente est porté par la loi de 4 à 5 ans.
En cas d’acquisitions successives par des personnes assujetties au
sens de l’article 256 A, le délai imparti au premier acquéreur s’impose à
chacune de ces personnes (CGI, article 1115, alinéa 2).

8.3. Substitutions d’engagements et prolongation de délai
Les possibilités de substitutions entre les engagements prévus aux
articles 1115 du CGI (engagement de revendre) et 1594 - O G A I du CGI
(engagement de construire au sens de cet article), admises sous
certaines conditions par la doctrine administrative, sont désormais
formalisées dans le nouveau dispositif.
a) Substitution d’un engagement de revendre à un engagement de
construire (CGI, article 1594 - O G A II, alinéa 2) :
En cas d’acquisitions successives par des personnes assujetties au
sens de l’article 256 A du CGI, l’engagement de construire (au sens de
l’article 1594 - O G A I) pris par le cédant peut être repris par
l’acquéreur auquel s’impose alors le délai imparti du cédant ;
La personne à laquelle s’impose l’engagement de construire
(mentionné au I du A de l’article 1594 - O G) peut, dans la limite de cinq
années à compter de la date à laquelle il a été souscrit par le premier
acquéreur, y substituer l’engagement de revendre prévu à l’article 1115
qui est réputé avoir pris effet à compter de cette même date.
b) Substitution d’un engagement de construire à un engagement de
revendre (CGI, article 1594 - O G A II, alinéa 3) :
L’acquéreur d’un bien qui a pris l’engagement de revendre prévu à
l’article 1115 peut y substituer, avant son échéance, un engagement de
« construire » tel que prévu au I du A de l’article 1594 - O G.
Cet engagement prend effet à compter de la date à laquelle il est
souscrit auprès de l’administration et vaut accomplissement de
l’engagement de revendre.
c) Une prolongation annuelle renouvelable du délai de 5 ans :
La possibilité d’une prolongation renouvelable du délai de revendre
prévue au premier alinéa de l’article 1115 est maintenue (CGI, article
1594 - OG IV bis).

9. L’engagement de construire pris par un assujetti

9.1. Une exonération de TPF ou de droit d’enregistrement
L’engagement de construire n’est plus un critère d’application de la TVA.
En revanche, les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne
assujettie au sens de l’article 256 A sont exonérées de TPF ou de droit
d’enregistrement lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement pris
par l’acquéreur d’effectuer dans un délai de 4 ans les travaux :

 conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I
de l’article 257,

 ou nécessaires pour déterminer un immeuble inachevé (CGI, article
1540 - O G A I). Dans ce cas, l’acquisition est soumise au droit fixe
d’enregistrement de 125 euros prévus par l’article 691 bis du CGI.
Cette exonération de TPF ou de droit d’enregistrement peut jouer même si
la mutation est placée hors champ de TVA (exemple : vente d’un terrain à
bâtir par un non-assujetti à un assujetti).
Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie,
à l’expiration du délai de 4 ans, sauf application des dispositions du IV
(prolongation annuelle renouvelable) de l’exécution des travaux ci-dessus
(CGI, article 1594 - O G A II).

9.2. Une prolongation annuelle du délai de construire
Sur demande de l’acquéreur, une prolongation annuelle du délai de
construire telle que prévue au I du A de l’article 1594 – O G peut être
accordée par le directeur des services fiscaux du lieu de la situation des
immeubles dans des conditions fixées par décret.
L’absence de notification d’un refus notifié à l’administration dans les
2 mois de la réception de la demande vaut acceptation (CGI, article 1594 -
O G A IV).
II. Mesures transitoires
L’instruction fiscale n° 33 du 15 mars 2010 prévoit des mesures transitoires pour
les avant-contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’article 16 de la loi de
Finances rectificatives pour 2010 qui les rend applicable en matière de TVA aux
opérations immobilières.
L’instruction du 15 mars 2010 prévoit que lorsque la cession doit être réalisée par
acte authentique, l’opération peut demeurer soumise aux règles applicables à la
date de la conclusion de l’avant-contrat si celle-ci est antérieure aux règles
applicables à la date de la conclusion de l’avant-contrat si celle-ci est antérieure à
l’entrée en vigueur du texte, quand bien même d’éventuelles conditions
suspensives sont levées après cette entrée en vigueur.
Les parties peuvent néanmoins se prévaloir des dispositions adoptées depuis la
conclusion de l’avant-contrat.
Cela revient à dire que l’opérateur qui a conclu un avant-contrat ayant une date
certaine au 10 mars 2010 ou qui a conclu un avant-contrat ayant date certaine au
10 mars 2010 et dont les conditions suspensives sont levées après cette date,
peut choisir le régime de son opération qu’il peut soumettre soit aux dispositions
antérieures au 10 mars 2010, soit au nouveau régime résultant de l’article 16 de la
loi de Finances rectificative pour 2010.
Nous remarquerons que pour les lotisseurs le nouveau régime est le même que le
régime antérieur. La TVA sur marge est applicable et les date d’enregistrement
sont acquittées par l’acquéreur dans les conditions de droit commun (dans la
mesure où le lotisseur a procédé à son acquisition avec une TVA immobilière en
tant que redevable).
Est joint en annexe de l’instruction un tableau définissant les règles applicables
aux opérations immobilières en matière de TVA et droits d’enregistrement (DMTO)
à compter du 11 mars 2010.

lire la suite, Réforme TVA (partie 2)